Indivision : comment traiter les travaux dans le cadre d’une liquidation d’indivision ?
septembre 16, 2025 1:01 pmIndivision : comment traiter les travaux dans le cadre d’une liquidation d’indivision ?
Lorsqu’un bien a été acquis en indivision (exemple : par deux concubins, par des partenaires pacsés ou encore par une indivision conjugale) ou appartient à une indivision successorale, la question du financement des travaux est souvent source de litige au moment de la liquidation.
Que se passe-t-il lorsque l’un des indivisaires finance seul des travaux de rénovation, d’amélioration ou de conservation ? Peut-il prétendre à une indemnité ? Tout dépend de la nature des dépenses engagées et du cadre juridique de l’indivision.
Travaux de conservation ou d’amélioration : une distinction essentielle
La jurisprudence rappelle que l’indivisaire qui réalise des travaux à ses frais peut demander une indemnité. Mais encore faut-il qualifier les travaux effectués.
- Travaux de conservation : ce sont ceux nécessaires pour préserver le bien (par exemple, réparations urgentes de toiture, remise en état des installations de sécurité).
- Travaux d’amélioration : il s’agit des dépenses qui augmentent la valeur du bien (par exemple, aménagement d’une véranda, modernisation d’une cuisine).
Référence : Cour de cassation, 1re civ., 12 octobre 2022, n° 21-10.578, qui rappelle que cette distinction est déterminante pour éviter que l’indivisaire financeur ne soit lésé dans ses droits lors du partage.
Quand les travaux sont réalisés par un époux
La situation se complexifie lorsque les travaux concernent un bien indivis détenu par des époux.
Il faut donc s’interroger sur le régime matrimonial et la propriété du bien.
- Exemple : Si les époux sont mariés sous le régime de séparation de biens, et que l’un d’eux finance des travaux sur un bien indivis ou sur le bien personnel de son conjoint.
- Dans un arrêt du 9 juin 2022, n° 20-21.277, la Cour de cassation a ainsi pu préciser que : l’apport personnel d’un époux destiné à améliorer un bien indivis par voie de construction ouvre droit à indemnisation.
- Dans un arrêt du 5 avril 2023, n° 21-22.296), la Cour de cassation a précisé que l’apport en capital de fonds personnels, réalisé par un époux séparé de biens pour financer l’amélioration d’un bien appartenant à son conjoint, ne peut pas être considéré comme une simple contribution aux charges du mariage. Cet apport peut donc ouvrir droit à indemnisation.
Les enjeux au moment de la liquidation
Au stade de la liquidation, il convient de s’interroger sur :
- La nature des travaux (conservation ou amélioration).
- L’origine des fonds utilisés.
- Le cadre juridique (indivision successorale, indivision conventionnelle, régime matrimonial).
Selon ces critères, l’indivisaire qui a financé seul les travaux pourra obtenir une indemnité.
En conclusion
La question des travaux en indivision est loin d’être anodine. Mal qualifiés, ils peuvent priver l’indivisaire financeur d’une indemnisation équitable lors du partage.
Chaque situation doit être examinée à la lumière des règles de l’indivision, du régime matrimonial applicable et de la jurisprudence récente. Faire appel à un avocat permet de sécuriser ses droits, de qualifier juridiquement les dépenses engagées et d’anticiper les conséquences lors de la liquidation.
